Article du 31 mai 2021

 

Le contrat de mandataire indépendant de l’immobilier : éviter les chausse-trappes d’un statut professionnel réglementé

On le sait, avec la crise sanitaire, le marché de l’immobilier ne s’est jamais aussi bien porté, le confinement suscitant des velléités de mise au vert.

Pour les agences débordées par l’afflux de demandes qui seraient de ce fait tentées de s’adjoindre ponctuellement les services d’un mandataire indépendant de l’immobilier (ou agent commercial de l’immobilier), voici les points clefs à connaitre lors de la rédaction du contrat afin d’éviter quelques écueils classiques :

  • Le mandataire indépendant de l’immobilier est… indépendant ! Par son statut, il organise son activité en toute liberté.  Le mandataire de l’immobilier décide de ses horaires, de ses méthodes de travail et du choix de ses éventuels collaborateurs. Il n’existe aucun lien de subordination envers le Mandant qui n’est pas son employeur.  Concrètement, cela signifie que le contrat établi doit s’interdire de faire mention de quelconques contraintes que l’agence imposerait au mandataire, au risque de voir requalifier le contrat en un contrat de travail avec les charges fiscales et sociales résultant d’une telle requalification ;

 

  • Toutefois, l’indépendance du mandataire de l’immobilier connait des  limites notamment dans la possibilité pour l’agence d’inclure dans son contrat une clause de non-concurrence, laquelle ne permet pas la requalification de la relation en un contrat de travail et est autorisée tant qu'elle est limitée dans le temps (2 ans maximum) et dans l'espace. Le mandataire de l’immobilier qui ne respecterait pas sa clause de non-concurrence manquerait à l’obligation de loyauté à laquelle il est tenu malgré son statut d’indépendant ;

 

  • Enfin, indépendance du mandataire de l’immobilier ne rime pas avec précarité de l’emploi : sauf faute grave, le Code de commerce impose à l’agence de verser au mandataire de l’immobilier une indemnité compensatrice en cas de cessation des relations entre les deux parties.  Cette indemnité compensatrice de cessation de contrat est due même en l’absence de faute du mandataire de l’immobilier et ce quelle que soit la durée de la relation contractuelle. En pratique, les tribunaux fixent de manière constante le montant de l’indemnité à l’équivalent de 2 années de commissions brutes calculées sur la moyenne des deux ou trois dernières années, sans que le mandataire ait à établir qu’il a procuré de nouveaux marchés ou accru le chiffre d’affaires du mandant.